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合法占有的房屋未经解除查封不得过户
——重庆市璧山区人民法院判决彭某诉杨某房屋买卖合同纠纷案
作者:张永  发布时间:2017-09-12 10:02:09 打印 字号: | |
  裁判要旨

  法院对涉案不动产作出查封前已经签订的房屋买卖合同没有违反法律法规强制性规定,属有效合同,但是若买受人在法院作出查封后没有提出执行异议,而是直接起诉至法院请求限期办理房屋过户登记,由于违反了法律强制性规定,应该驳回其诉讼请求。

  案情

  2015年5月27日,重庆以度房地产顾问有限公司与原告彭某、被告杨某共同签订了《房屋中介买卖合同》,约定彭某购买杨某位于重庆市璧山区璧城街道中山南路的住房一套,成交价为人民币二十九万元,彭某先交人民币两万元作为定金,买卖双方须于2015年6月27日之前备齐办理该房屋产权过户所需相关资料,并共同到该房屋所属房交所办理产权过户手续,同时买方彭某支付人民币二十七万元整给卖方杨家林,卖方出具收条给买方,还约定违约金为该房屋成交总价的百分之二十。2015年5月27日,原告彭某向被告杨某支付定金20000元, 2015年6月23日,原告彭某向被告杨某付清270000元购房尾款。2015年5月27日,被告杨某对本案房屋拥有独立产权,且该房无办理抵押登记和查封情形,被告于签订合同当日将该房钥匙交由原告,原告对房屋进行装修并占有使用至今。后因被告杨某未积极履行合同约定的过户义务且涉及其他民事纠纷,2015年7月3日,璧山法院作出(2015)璧法民初字第03823号民事裁定书,对被告拥有的本案房屋予以查封,查封期为三年。现原告诉至法院,请求判决被告限期为原告办理房屋所有权登记手续。

  裁判

  重庆市璧山区人民法院经审理认为,根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”原、被告与重庆以度房地产顾问有限公司于2015年5月27日签订的房屋中介买卖合同为各方真实意思的表示,该合同订立时间在司法机关裁定查封的时间之前,房屋买卖并未违反法律关于司法机关查封的房屋不得转让的强制性规定,该合同合法有效。合同签订后,原告按照合同约定,向被告支付全部购房款共计290000元,履行了合同义务,被告杨某虽未履行合同义务协助原告彭某办理房屋过户登记,并不影响该合同效力。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定,因被告未协助原告到房屋管理部门办理房屋产权过户手续,房屋所有权属未发生转移,被告杨某的行为已构成违约。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定,经依法查封的房屋不得以通过买卖或者其他方式发生物权转移的效果,2015年7月3日,本案房屋被璧山区人民法院依法查封,对原告请求判决“被告限期为原告办理房屋所有权登记手续”的诉讼请求,本院不予支持。

  评析

  一、法院能否查封已被合法占有的不动产

  根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查封规定》)第十七条规定,被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。该案中,原告彭某与被告杨某签订合同日期为2015年5月27日,届时法院还没有对合同标的物进行查封,虽然双方约定在2015年6月27日办理过户登记手续,但是合同签订当日被告杨某已经将涉案房屋钥匙交由原告彭红,并且原告已经对房屋进行了装修使用至今,且原告在2015年6月23日即把全部房款付给了被告。直到2015年7月23日,法院对涉案房屋进行查封,查封日期时原、被告仍未办理完成过户登记手续。即法院对涉案房屋查封之日,原告对房屋已经形成合法占有。

  根据《查封规定》第十七条规定,第三人已经支付全部价款并形成实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。有人认为,此条规定与《物权法》第九条、第十四条、第一百零六条的规定存在法理冲突。《查封规定》第十七条并不属于《物权法》第九条规定的除外情形, 即使案外人没有任何过错, 亦不能以此对抗《物权法》以及进入强制执行阶段且执行部门有义务采取执行措施的债权。 《查封规定》十七条是考虑到在法律物权和事实物权不吻合的情况下,对房屋买受人事实物权和期待权的保护,即只要买受人有证据表明自己对标的物形成了合法占有,可以决定物的最终归属, 即使房屋没有完成过户登记, 也应当对买受人的准法律物权进行保护。最高人民法院的司法解释,实际上也是在考虑物权登记生效原则的前提下,作出的变通性规定,是为了平衡第三人与强制执行申请人之间的利益。但是根据《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让、消灭,经依法登记,发生效力,未经登记,不发生效力。”我国物权法并没有对事实物权和法律物权进行划分,也仅对法律物权进行保护,并不保护事实物权。本案中,原告虽然对涉案房屋拥有了事实物权,但是并没有完成过户登记,也就是说涉案房屋在法律上仍然属于被告杨家林所有。所以,法院对杨家林名下的财产进行查封并无过错。

   根据《查封规定》第十七条规定,原告彭某也只有在同时满足四个前提条件的情况下才能请求法院不得查封其尚未过户的房屋。2015年5月最高人民法院发布了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》,对《查封规定》第十七条做了进一步明确,其中第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中,原告若要提出执行异议,请求解除查封,必须证明没有完成过户登记不是因为自己的过错。但是《查封规定》中并没有对什么情形属于买受人的过错作出明确规定。根据合同履行的情况考虑,如果买受人没有在合同履行期满之日的合理期间内要求出卖人办理过户登记就可认定其存在过错。本案中,原告与被告的合同履行期日是2015年6月27日,可直到2015年7月23日仍然没有办理过户登记,原告彭某有无法证明在合同履行期满近一个月的时间里请求被告杨某履行合同义务,因此,原告无法证明自己没有过错,无法满足《查封规定》第十七条法院不得查封的条件,法院对涉案房屋进行查封并无过错。

  二、已查封的合法占有不动产不能直接过户

  根据民事诉讼法第二百二十七条规定:“执行过程中,案外人对执行标的提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查,理由成立的,裁定中止对该标的的执行;理由不成立的,裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”但是对于法院已经查封的不动产,买受人是否可以跳过向法院申请执行异议,直接起诉请求出卖人协助履行房屋登记过户的义务,法律对此并没有直接规定。笔者认为,案外人如果对查封有异议, 认为自己是被查封物的所有权人, 应该首先向法院提出执行异议, 由法院裁决异议是否成立。只有在法院解除查封后才可以申请法院请求被告协助完成房屋过户登记手续。

首先,法院在案件审理中无权附带审查其他裁判的合法性。法院裁判文书下发后,当事人如果对裁判不服,应当通过上诉、申请再审、请求检察院抗诉等方式表达自己诉求。本案中如果原告彭某认为法院对涉案房屋的查封裁定违法法律规定,应该根据民事诉讼法第二百二十七条依照审判监督程序办理,不能通过另案起诉推翻原有的查封裁定。如果原告认为法院的查封不符合《查封规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定,应该向法院提出执行异议,由法院依法组成合议庭进行审理。

  其次,根据不告不理原则,民事案件的审理范围应仅限于原告的诉讼请求,不应该缩小,也不能扩大。本案中原告的诉讼请求是要求被告限期为原告办理房屋所有权登记手续。因此,法院只能对被告的诉讼请求是否具有法律依据进行审查。物权的转让不能违反法律的强制性规定,而根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定,经司法机关和行政机关依法裁定、决定查封的房地产权不得转让。本案中的涉案房屋已经司法机关查封,原告要求出卖人限期办理房屋所有权登记手续的诉请违反了法律的强制性规定,应该被驳回。
来源:璧山法院
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