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财产处置中抵押权与租赁权冲突及关系问题研究
作者:詹勃长  发布时间:2018-06-08 14:42:33 打印 字号: | |
  一、问题的提出

  房屋抵押权即为担保债务的履行,债务人或者第三人在不转移房屋占有的前提下,将房屋抵押给债权人,在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形,债权人有权就该房屋的处置价款优先受偿。由于作为担保物权,房屋抵押权以确保债务清偿为目的,不以占用并使用房屋本身为要件,抵押人不需要转移房屋的占有与使用权给债权人,抵押人仍然对房屋享有占有、使用、收益的权利。抵押权首先是担保物权,是以确保债务清偿为目的的物权,以物的交换价值为内容,不是利用标的物本身的权利,而是专以取得标的物的交换价值为内容的权利,所以,标的物本身虽然已经毁损、灭失,而代替该标的物的交换价值仍存在的话,该权利即移转到该代替物上。而租赁权是以实现房屋的使用价值为目的,以承租人占有、使用房产的方式实现承租人对房屋使用价值的支配。因此,租赁权是以支配物的使用价值为内容,标的物本身的瑕疵直接影响权利的行使,租赁权本身是通过债权合同取得,其性质应是债权,但为保护承租人的利益,法律赋予租赁权以物权性,即债权的物权化,“买卖不破租赁”的法谚充分体现了租赁权的物权性。通常情况下,租赁权与抵押权可以并存也经常并存于同一座房屋上。在债务人不能履行到期债务,且债权人为实现债权处分抵押房屋时,抵押权与租赁权便会产生冲突。

  二、抵押权与租赁权的关系与冲突

  (一)抵押登记前已租赁的,租赁合同有效。我国《担保法》第48条规定:“抵押人将已租赁的财产抵押的,应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效”。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第65条对此做了更为具体的说明,规定:“抵押人将已租赁的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。《物权法》第190条规定“订立抵押合同前抵押财产已租赁的,原租赁关系不受该抵押权的影响”。抵押权无法对抗租赁权,即“买卖不破租赁”。但租赁权的长期存在,抵押权形同虚设:一是承租人可主张优先购买权,二是抵押物拍卖难度加大,很少有买受人愿意购买租赁多年来的资产;三是抵押物的价值大打折扣。

  (二)抵押登记后租赁的,租赁合同抵押其限内有效,失效部分损失应当赔偿。《物权法》第190条规定:“抵押权设立后抵押财产租赁的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。应该说与抵押权人的抵押权不相冲突,虽然承租人也知道,抵押人办理抵押登记后租赁的,租赁合同对于受让人没有约束力,即抵押人行使抵押权时,租赁合同失效。承租人自有对抗的理由,一是承租人是善意,不知道租赁的资产设定了抵押;二是有偿承租,合同失效则租金返还及损失赔偿,天经地义。

  (三)二种权利可以并存,但如租赁期限大于抵押期限时,当抵押权实现时,抵押权就会与租赁权发生冲突。租赁权是支配着物的使用价值的权利,出租人将其已出租房屋设定抵押,对抵押权而言,必然会形成一种负担,当抵押权实现时因租赁权的存在势必影响房屋的交换价值。正因为租赁权的存在确实对抵押权的实现存在着妨碍,二种权利存在冲突,而解决冲突的最佳方法就是抵押人依诚实信用原则,尽善良管理人的义务,在把已出租房屋抵押给抵押权人时,应履行告知义务,如抵押权人明知房屋存在租赁权仍同意抵押,说明抵押权人自愿遭受不利益,如此可避免事后的权利冲突;但如抵押人未尽告知义务,致使房屋价值减少或者由于租赁权的存在取得房屋所有权的抵押权人无法入住房屋,对此损失,出租人应负损害赔偿责任。

  三、执行实务中冲突的解决机制

  (一)基本原则

  1、设立优先原则

  《物权法》第190条规定:订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条第1款规定:“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所做的移转、设定权利负担或者其它有碍执行的行为,不得对抗申请执行人。”《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第2款规定:“拍卖财产上原有的租赁权及其它的用益物权不因拍卖而消灭,但该权利继续存在于拍卖财产上,对在先的担保物权或者其它优先受偿权的实现有影响的,人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”以上条款确立解决租赁权与抵押权冲突的基本原则,何种权利设立优先即具有优先性,即设立优先原则。应该注意的是设立优先原则只是确立了“租赁关系不得对抗已登记的抵押权”,租赁权和抵押权都是同时成立的,两者所确定的出租人与承租人、抵押权人与抵押人的权利义务关系并不受此影响。

  2、利益平衡原则

  法律的目的在于通过规范权利的边界,实现社会各方利益的平衡。在处理涉租房屋租赁权与抵押权冲突问题时应坚持利益平衡原则,充分考虑承租人与抵押权人的利益,并协调双方的冲突因素,使得双方的利益在共存和相容的基础上达到合理的优化状态。具体而言,就是在处理权利冲突时,在租赁权不影响抵押权实现时,可以考虑带租拍卖或者支持承租人的优先购买权。对于在后成立的租赁权,执行中法院可以去除后拍卖,但现实中并非所有的租赁权都会影响抵押权的实现,对于租期较短且不影响抵押权实现的法院可以带租拍卖或者通过承租人的协助实现抵押权。对于在先成立的租赁权,法律通过确立“买卖不破租赁”原来保护居于弱势地位的承租人,避免其处于不安的状态,以维护社会的稳定。同时法律赋予承租人“优先购买权”也是解决这一权利冲突的路径,优先购买权也有利于减少房屋上权利人的数量,利于产权的明晰。

  (二)解决机制

  《物权法》依据租赁权与抵押权设立的时间,规定了二者的冲突解决机制。具体分为先租后抵和先抵后租两种情形。《物权法》第一百九十条规定:“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。与此相对应,《合同法》第二百二十九条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”在此之前,最高人民法院在《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》(法释〔2000〕44号,下称“《担保法解释》”)以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕11号,下称“《房屋租赁合同解释》”)中同时对上述原则作出了明确规定。其中,《担保法解释》第六十五条规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”;第六十六条规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力;抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,承租人自己承担”;《房屋租赁合同解释》第二十条规定:“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。前述规定基本沿袭了“买卖不破租赁”的基本规则。据此,租赁权先于抵押权设立时,应当遵循买卖不破租赁的原则,因实现抵押权而导致抵押财产所有权人变更,出租人与承租人之间原有的租赁关系不会当然终止,租赁合同在有效期内继续有效。房屋设立抵押权后出租的,抵押权人在实现抵押权时,可以通过拍卖、变卖房屋等方式获得救济,租赁权因抵押权的实现而解除。同时承租人可以依据《担保法解释》第二款的规定,若抵押人未书面告知房屋已经设立抵押,抵押人应当承担承租人因抵押权人实现抵押权导致租赁合同被解除给自己带来的损失。

  (三)相关审查标准及规定

   1.相关规定。(1)2015年5月5日,最高人民法院公布并实施《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释〔2015〕10号,以下简称“《最高院解释》”);其中第三十条第一款的规定:“承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持。”(2)2005年8月29日,上海市高级人民法院印发《关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》(以下简称“《上海高院2005年解答》”);(3)2008年4月11日,上海市高级人民法院印发《关于审理房地产买卖与抵押、租赁交叉纠纷若干问题的意见》(沪高法民一[2008]7号,以下简称“《上海高院2008年意见》”)。(4)上海市高级人民法院《关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》(沪高法民一[2010]2号);(5) 2014年9月11日,浙江省高级人民法院出台了《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》(浙高法办【2014】39号,以下简称“《浙江高院解答》”);(6)2015年11月,江苏省高级人民法院执行局发布《关于执行不动产时承租人主张租赁权的若干问题解答》(以下简称“《江苏高院解答》”)。

  2.审查标准。

  (1)租赁合同的真实性。《浙江高院解答》中规定,对于租赁合同的真实性,执行机构一般作形式审查,经审查发现当事人自认或者有其他明确的证据证明租赁合同为虚假,或者名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的,对租赁合同的真实性不予认可。租赁合同未生效或者已在另案中被撤销、确认无效的,对案外人的租赁权不予认可。

  (2)租赁合同的签订时间。《上海高院2015年解答》第九条之规定,案外人主张对房屋所享有的租赁权发生在担保物权设立之前的,需保证签订租赁协议和占有房屋均发生在抵押权设立之前。签订租赁协议和占有房屋系其主张租赁权效力的两个必备要件。《浙江高院解答》中规定,经审查发现有下列情形之一的,一般认定为租赁合同签订于抵押、查封前: ①租赁合同的当事人在抵押、查封前办理租赁登记备案手续;②租赁合同的当事人在抵押、查封前已就相应租赁关系提起诉讼或仲裁;③有其他确切证据证明的,如租赁合同的当事人在抵押、查封前缴纳相应租赁税,在房屋所在物业公司办理租赁登记、向抵押权人声明过租赁情况等。《江苏高院解答》认为,不论被执行人与承租人订立的租赁合同在申请执行人设立抵押权、法院查封之前或之后,只要承租人在申请执行人设立抵押权、法院查封之后占有使用该不动产的,法院根据申请执行人的申请或依职权裁定除去租赁关系后拍卖该不动产。

  (3)有关承租人是否占有房屋。 2015年5月5日颁行的《最高院解释》第三十条第一款的规定:“承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持。”最高院在此明确提出承租人主张其租赁权需具有占有不动产的事实。《上海高院2008年意见》在规定了备案合同的效力之外,同时规定:不动产租赁合同虽未登记备案的,但租赁关系实际存在的,如承租人已经实际占有使用不动产的,租赁关系不受抵押权的影响。

  (4)租赁合同是否办理了备案手续。《浙江高院解答》指出,如果在抵押、查封前,租赁合同的当事人已经根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条、住房和城乡建设部制定的《商品房屋租赁管理办法》第十四条、第十九条的规定办理了租赁登记备案手续的,执行机构应当认定租赁合同签订于抵押、查封前。《上海高院2008年意见》根据《物权法》第190条的规定认定不动产上抵押权与租赁权的实现顺序,并在审判实践中区分不动产租赁合同是否已备案进行处理:不动产抵押权登记前,不动产租赁合同已经登记备案的,租赁关系不受抵押权的影响,从而将租赁合同的备案登记升格为主要的审查依据。
来源:南岸法院
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