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房价回到十年前合同被判无效 恶意串通伤害第三方利益难得逞
作者:陈明生 熊海燕  发布时间:2018-06-12 09:02:07 打印 字号: | |
  一个叫张冬芳的人很早就看上了重庆市秀山县中和镇凤翔路的一处商品房,在2003年11月13日,她与该房子的所有权人——腾达房地产公司签订了《预订房屋合同》,并按照约定交齐了所有价款。虽然一直没有过户,但因为房屋在自己手里,已经开始使用,张冬芳心里倒也还算踏实。

  令她意想不到的是,11年后,在她完全不知情的情况下,该房屋成了一个名叫聂庆明的人的财产。原来,2014年12月17日,腾达房地产公司与聂庆明签订了《商品房买卖合同》,而且双方完成了过户登记。房屋所有权人“板上钉钉”地成了“另有其人”。张冬芳几经打探,发现了其中的不合常理之处:2014年争议房屋的单价已经上涨了3倍以上,但腾达房地产公司和聂庆明在2014年签订的合同约定的单价仍和2003年的一样。张冬芳觉得其中有诈,像是双方串通好针对自己来的。于是,她诉至秀山土家族苗族自治县人民法院,请求确认腾达房地产公司与聂庆明签订的《商品房买卖合同》无效。

  不过,这场诉讼于她而言并不顺利。秀山县法院审理后认为,张冬芳虽提出腾达房地产公司与聂庆明以明显不合理的低价买卖争议房屋,但并未举示相关证据证明聂庆明与腾达房地产公司系恶意串通,遂驳回张冬芳的诉讼请求。

  张冬芳不服提起上诉,重庆市第四中级人民法院二审查明,腾达房地产公司与聂庆明之间在2014年以2003年的房屋单价签订《商品房买卖合同》,并过户登记,但聂庆明并未实际支付房款,腾达房地产是以该房屋抵偿所欠聂庆明部分债务。该《商品房买卖合同》存在明显不合理低价转让,构成恶意串通,损害了第三人的利益。遂改判确认腾达房地产公司与聂庆明签订的该《商品房买卖合同》无效。

  【以案释法】

  《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定,恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。恶意串通是当事人在订立合同过程中串通合谋实施的与其内心意思不一致的行为。现实生活中,恶意串通形式表现多样:例如,合同一方为规避强制执行,而与相对方订立假买卖合同、假抵押合同或假赠与合同等。认定是否构成恶意串通,要看合同双方当事人在主观上是否具有恶意,是否互相配合和共同实施串通的行为,以及是否会损害或可能损害到第三人利益。

  审判实务中,认定构成恶意串通要结合是否以合理价格转让,是否符合交易习惯等要素进行判断。本案中,腾达房地产公司明知涉案房屋已交付张冬芳使用,却仍然与聂庆明签订《商品房买卖合同》,并完成过户登记;而聂庆明明知转让价为十年前的房屋价格,腾达房地产公司属明显不合理低价转让,却仍与之签订《商品房买卖合同》,聂庆明也并未实际支付价款。因此,聂庆明并非法律所保护的善意受让人。故认定腾达房地产公司与聂庆明之间存在恶意串通,损害了第三人张冬芳的利益,该合同无效。

  【法官提示】

  恶意串通损害第三人利益的合同是一种因违背善良风俗而无效的合同。确认该类合同无效,主要在于谴责当事人的主观恶性,规范市场合同行为,促进市场健康发展。作为遭受利益损害的第三方,需及时通过向法院主张确认合同无效,防范利益受损;若利益已遭受损失的,可通过主张赔偿来维护自身权益。
来源:市四中法院
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