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南岸法院分析房屋托管租赁合同纠纷中存在“三个特点”
作者:朱洲  发布时间:2018-11-08 11:12:12 打印 字号: | |
  2018年1-10月,南岸法院受理房屋租赁合同纠纷案件386件。其中,房屋托管租赁案件42件,占比11%,同比上一年度增长37件,案件增幅达88%。该院审理分析发现,该类纠纷具有如下特点:

  一是拖欠租金现象成主因。在房屋托管期内,托管公司多为按月支付房东租金,在房屋租赁期,托管公司与租户之间,租金支付方式一般是按季度付或者按年付,部分托管公司存在不以收取房租差价盈利,而是通过支付方式的差异,在短期内获取大量现金进行再投资的方式盈利的现象,若投资失败,则会出现托管公司卷款跑路,拖欠房东租金的情况出现。该院审理的案件中,因托管公司投资不善携款跑路引起的纠纷有12件,同比增长120%。在此类案件中,还存在托管公司故意克扣租金引发纠纷的现象。如某房地产公司以房屋空置期、房屋清洁整理等理由扣除房东租金。

  二是改变房屋结构常频发。该院在今年审理的案件中,有21.3%的案件是由于托管公司未经同意私自将房屋隔断进行群租、日租引发的纠纷。房东选择将房子就行托管处理,托管周期一般为2-3年,期间房东只需按时收租,房屋的管理由托管公司负责,为增加收益,提高房屋使用率,托管公司采取变更房屋整体结构调解经营模式的办法,将房屋进行群租或者日租,房屋结构、用途的调整造成了房东使用的不便利。如某公司将一套2居室的房屋改装成5个卧室的日租房,房东收回房屋时无法恢复原样,影响正常使用。

  三是使用格式合同存隐患。在租赁过程中,双方签署的合同是由托管公司提供的格式合同,由于在签订合同前,承租方已经与托管公司对租金、租期、租金支付方式等达成口头约定,故租户未对合同进行严格审查,在合同内容中存在诸多不合理或者不完备的情况签字,为租赁纠纷埋下隐患。今年1-10月,该院审理了8件案件是由租金支付方式的不合理产生的纠纷。如某公司在合同中规定租金的支付方式为绑定银行卡在APP上支付,中途不再租房仍会按期扣钱,取消绑定手续繁多。另有7件案件是由于合同中没有约定退还押金标准而引发的纠纷,还存在没有约定提前退房是否退租的问题,如张某诉某公司一案,张某提前退房,某公司将剩余房租扣掉,双方对是否退租一事各持己见。

  对此,南岸法院建议:一是完善相关法律法规制度体系。将房屋托管关系纳入法律制度范畴,加快推进相关立法,强化法律制度衔接配套,为房屋托管双方提供可供参考、遵守的依据;二是加强市场监管。规范行业行为,强化租赁行业的监管作用,提高托管公司市场准入门槛,定期不定期开展抽查治理工作,曝光问题公司,提高违法成本;三是加大普法宣传力度。提高普法宣传的实效性,采取多元化的普法模式,通过线上发布微信、微博,线下开展宣讲会、座谈会等方式发布典型案例,提高出租方的甄别能力,加强行业的自律能力;四是推动行业自治组织的建立。利用行业自治组织的自治作用,提高行业的规范性和纪律性,开展行业服务、规范从业行为,发布统一的托管合同示范文本,建立企业信用档案。
来源:南岸法院
责任编辑:宣传处